JAKARTA – Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) terus melakukan transformasi layanan pertanahan melalui penerapan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) dengan target penyelesaian maksimal 10 hari.
Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Kementerian ATR/BPN, Asnaedi, menjelaskan bahwa proses peralihan hak atau balik nama sertipikat melibatkan empat simpul utama, yakni penjual dan pembeli, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pemerintah daerah melalui unit yang menangani pendapatan daerah, serta Kantor Pertanahan (Kantah).
Menurut Asnaedi, keterlibatan sejumlah pihak tersebut selama ini dapat menimbulkan perbedaan persepsi mengenai durasi penyelesaian layanan. Karena itu, Kementerian ATR/BPN berupaya menyelaraskan seluruh tahapan agar masyarakat memperoleh kepastian waktu.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi proses peralihan hak itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi. Kalau dibuat mulai dari transaksi, berarti ada beberapa komponen yang terlibat di dalamnya,” terang Asnaedi saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/08/2026).
Melalui layanan Peralihan Hak Terintegrasi, pembenahan dilakukan sejak tahap sebelum permohonan masuk ke Kantor Pertanahan. Pada tahap awal, PPAT harus memastikan penjual dan pembeli telah siap hadir untuk penandatanganan akta serta memahami biaya yang harus dibayarkan.
“Pada saat pengecekan berkas awal, PPAT baru boleh atau baru melaksanakan pengecekan apabila, pertama, penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir pada saat penandatanganan akta. Kedua, perlu dibuat pernyataan bahwa PPAT baru melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah mengetahui biaya yang harus mereka bayarkan,” jelas Asnaedi.
Setelah proses pengecekan selesai, pembeli mengajukan permohonan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) kepada pemerintah daerah. Pada saat yang sama, penjual melakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
Untuk proses validasi BPHTB, pemerintah daerah diberikan batas waktu tiga hari. Mekanisme fiktif positif diterapkan untuk menjaga kepastian waktu. Apabila pemeriksaan belum dilakukan dalam batas waktu tersebut, tahapan proses dapat dilanjutkan sesuai mekanisme yang telah ditetapkan.
Asnaedi menjelaskan, agar target penyelesaian maksimal 10 hari dapat tercapai, para pihak perlu melakukan pembayaran pajak sejak awal proses.
“Setelah masuk ke Bapenda, tiga hari batas waktu yang kita berikan untuk mereka nyatakan oke atau tidak untuk pembayaran BPHTB-nya. Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak yang tadi harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” terang Asnaedi.
Setelah validasi BPHTB selesai, penjual dan pembeli melakukan penandatanganan akta dalam tenggat dua hari. Selanjutnya, PPAT melakukan pelaporan akta dan berkas masuk ke Kantor Pertanahan untuk dilakukan verifikasi.
Di Kantor Pertanahan, proses verifikasi berkas dilakukan maksimal tiga hari. Setelah akta terverifikasi, diterbitkan tagihan PNBP atau Surat Perintah Setor (SPS). Pembayaran PNBP dilakukan dalam waktu satu hari dan pada hari yang sama PPAT wajib menyerahkan berkas fisik ke Kantor Pertanahan.
Setelah pembayaran terverifikasi, proses pencatatan peralihan hak dan penerbitan sertipikat dilakukan dalam waktu dua hari kerja. Status sertipikat selanjutnya dapat diperiksa melalui brangkas elektronik pada aplikasi Sentuh Tanahku.
“Di Kantah kami menerapkan dua mekanisme. Pertama, prinsip first in, first out, berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa. Kedua, mekanisme fiktif positif. Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS,” ungkap Asnaedi.
Ia menegaskan, setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Penyerahan dokumen fisik oleh PPAT juga wajib dilakukan pada hari yang sama agar proses tidak mengalami keterlambatan.
Layanan Peralihan Hak Terintegrasi dengan target penyelesaian paling lama 10 hari tersebut saat ini mulai diberlakukan pada 17 Kantor Pertanahan. Penerapan layanan ini menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN menghadirkan pelayanan pertanahan yang lebih cepat, terukur, transparan, dan memberikan kepastian kepada masyarakat.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi.
Share:
